Tradicionalment, les famílies espanyoles han tendit a materialitzar els seus estalvis en béns patrimonials, molt sovint primeres o segones residències. Això ha fet d’Espanya un dels països d’economia avançada amb un nombre més elevat de propietaris i amb més habitatges per unitat familiar. Així, el percentatge de llars que viu en règim de propietat al nostre país és del 76,7% (INE, 2017).

D’ençà que va començar la crisi econòmica el 2008, però, per a la majoria dels joves l’accés a la propietat de l’habitatge ha esdevingut un obstacle impossible de superar. D’una banda, l’elevada taxa d’atur i les feines irregulars es tradueixen en una manca de capacitat de compra; és a dir, una persona jove té moltes dificultats per adquirir un habitatge a causa de la diferència entre els ingressos que rep i el preu que n’ha de pagar. De l’altra, hi ha un problema de manca de capacitat de pagament si tenim en compte la quota màxima que es pot pagar per una hipoteca i els ingressos baixos i fluctuants d’aquest segment de la població.

Aquesta realitat provoca que els darrers anys hagi minvat dràsticament el percentatge de propietaris joves. Avui la majoria es veuen obligats a optar pel lloguer quan s’emancipen. No obstant això, és precisament en aquest mercat de lloguer on es registren els increments de preus més destacats, per la qual cosa a molts joves no els queda altre remei que endarrerir la data de la seva emancipació, compartir el lloguer o bé recórrer a l’ajuda dels pares.

Aquest article se centra a analitzar les variables socioeconòmiques que actualment defineixen el mercat de l’habitatge de les llars joves, tant les unipersonals com les que formen diverses persones. L’anàlisi constata que la precarització de les condicions econòmiques i laborals de la joventut s’ha aguditzat els últims anys, en coincidència amb la crisi econòmica. Això s’ha traduït en un fre a l’accés a la propietat de l’habitatge per part dels joves espanyols, una situació que tendeix a augmentar.

Des del començament de la crisi, hi ha hagut una caiguda important de la capacitat de compra d’un habitatge per part dels joves. La capacitat de compra es refereix a la relació entre el preu mitjà de l’habitatge i el salari mitjà. Aquest indicador depèn de la renda disponible per la unitat familiar i està estretament relacionat amb la creació d’ocupació.

Precisament l’última dècada s’ha caracteritzat per una alta taxa de desocupació juvenil. Així, per exemple, la proporció de la població sense feina entre 16 i 29 anys va passar del 12,9% el 2007 fins al 44% el 2013. Tot i que aquest percentatge, segons l’Enquesta de població activa, ha minvat els darrers anys (el 2018 va ser del 28,1%), manté encara nivells molt més alts que en la resta de la població.

A més a més, malgrat la fase descendent que registra la desocupació juvenil des del 2013, ha augmentat de manera substancial la temporalitat dels treballadors. Per això, ara l’ocupació juvenil és sinònim de temporalitat.

D’altra banda, si l’any 2004 l’11,2% dels joves entre 16 i 29 anys tenia un contracte a temps parcial, el 2018 aquest percentatge va pujar al 27,1%. En molts casos, a més, es tracta de feines a temps parcial de caràcter involuntari, davant la impossibilitat de molts joves de trobar feines de jornada completa.

• Els contractes a temps parcial entre els joves, majoritàriament involuntaris, van passar de poc més del 10% el 2004 a gairebé el 30% el 2018.

Finalment, a més a més de l’augment de l’ocupació a temps parcial, l’elevada rotació laboral contribueix encara més a la precarietat dels joves. Entre el 2007 i el 2017 es va passar d’un encadenament de 3,4 contractes laborals a 5,2 contracte l’any (CCOO, 2018). És a dir, de mitjana, als joves els calen més de cinc contractes per treballar al llarg d’un any.

Tots aquests factors s’han traduït, en el període més agut de la crisi, en una reducció del guany mitjà anual brut a les llars joves, que ha passat de 34.300 euros el 2008 a 25.500 el 2014, segons les dades més recents del Banc d’Espanya. Aquesta regressió fa que a molts els resulti inviable disposar d’ingressos regulars per plantejar-se la compra d’un habitatge. Ni tan sols es poden beneficiar del fet que els preus han experimentat una davallada important d’ençà que es va arribar al nivell més alt de la bombolla immobiliària.

El problema que han d’afrontar els joves no és tan sols de capacitat de compra, sinó també de manca de capacitat de pagament. Aquesta capacitat es refereix al percentatge sobre la renda disponible que implica el pagament de la quota de la hipoteca. Cal fer pagaments mensuals a llarg termini i tenir fonts d’ingressos estables i verificables per tal que es concedeixi el finançament. Encara que els nivells actuals d’exigència de les entitats bancàries a l’hora de concedir crèdits hipotecaris són menors que durant la crisi, encara constitueixen un impediment per a l’accés d’aquest segment de la població al mercat immobiliari.

D’altra banda, els estàndards utilitzats per les mateixes entitats financeres recomanen no destinar més del 30-35% dels ingressos mensuals a afrontar un préstec hipotecari. El que es pretén amb això és que les famílies puguin disposar, si més no, de prop de dues terceres parts del sou mensual per a les necessitats bàsiques com ara el menjar, la roba i, fins i tot, l’estalvi. Actualment, però, el percentatge del salari net d’una llar unipersonal que s’hauria de reservar per sufragar l’import de la primera quota hipotecària per un habitatge lliure pot superar el 60%.

Per això, un jove només pot comprar un habitatge amb molta dificultat. Si parteix del salari mitjà anual (11.161 euros), pot optar a un habitatge de 78.289 euros (si és una persona) o 143.595 euros (si és una llar jove de més persones), amb un préstec hipotecari a 30 anys i a un interès del 2,35%. Això representa destinar el 30% aconsellable del sou net al crèdit. Òbviament, també depèn del lloc on es busqui casa. El preu mitjà d’un habitatge a Espanya és d’uns 175.000 euros, però en ciutats com ara Madrid o Barcelona el valor d’un habitatge obliga a destinar-hi, en la majoria de casos, més del 60% d’aquest salari (gràfic 2).

• El salari mitjà anual d’un jove entre 16 i 24 anys és de 8.140 euros. En aquest supòsit, el preu màxim aconsellable d’un pis no pot superar els 57.106 euros. Encara que en arribar a 29 anys aquest sou ha pujat més de 3.500 euros, el preu màxim tolerable no pot superar els 83.457 euros, una quantitat clarament insuficient si tenim en compte que el preu mitjà d’un habitatge a Espanya és d’uns 175.000 euros.

En relació amb l’escassa o pràcticament nul·la capacitat per pagar una casa, per a la majoria de joves el gran problema és l’import inicial del preu de l’immoble i les garanties que cal aportar per obtenir un crèdit hipotecari. Així, l’entrada inicial de la compra puja a 45.366 euros de mitjana, calculats a partir de l’estimació d’una entrada del 20% del valor de l’habitatge i d’un 10% addicional per a les despeses d’adquisició (notaria, gravàmens, etc.). Aquesta quantitat representa 2,2 vegades els ingressos anuals d’una llar jove (en la qual participa més d’una persona i que compta almenys amb dos sous). Fa uns anys, els préstecs hipotecaris a la pràctica arribaven i fins i tot superaven el cent per cent del valor de taxació de l’habitatge, de manera que els joves no solien tenir aquest obstacle de l’entrada inicial. Ara la situació ha canviat, i l’escassa o nul·la capacitat d’estalvi dels joves no els permet complir amb els requisits exigits per les entitats financeres per a atorgar un préstec.

Així, doncs, la relació actual entre el sistema residencial i les condicions socioeconòmiques dels joves fa impossible que puguin comprar un habitatge per poder-se emancipar. Si durant els anys de l’expansió immobiliària va tenir lloc un augment considerable de la propietat en tots els grups d’edat, inclosos els joves, del 2007 ençà hi ha hagut una davallada accelerada de joves propietaris. El 2008, el 54,9% dels joves emancipats menors de 29 anys tenien un habitatge en propietat, mentre que el 2017 eren el 26,5% (gràfic 3).

En aquest context, cada vegada s’escampa amb més força la fórmula de la cessió gratuïta. Molts familiars, sobretot pares i avis propietaris de més d’un habitatge, en cedeixen gratuïtament un perquè els joves es puguin emancipar. No hem d’oblidar que, en èpoques passades, moltes famílies espanyoles van comprar un segon habitatge com a inversió. A conseqüència d’això, l’accés a l’habitatge mitjançant aquesta opció en el grup d’edat de 16 a 29 anys ha augmentat notablement durant l’última dècada, ja que ha passat del 8,7% el 2008 al 21,4% el 2017.

• Són ben pocs els joves espanyols que tenen un habitatge en propietat. Amb prou feines el 26,5% disposen de recursos econòmics per ser propietaris. La precarietat econòmica fa que cada cop més optin pel lloguer si es volen emancipar: gairebé el 50% viu en règim de lloguer. Una alternativa és el suport familiar, de manera que cada vegada hi ha més joves que viuen en un habitatge cedit gratuïtament per la família, una opció que a hores d’ara pràcticament iguala el percentatge de joves propietaris. Només una mínima part dels joves (el 3,3%) accedeix a algun tipus de lloguer inferior al preu de mercat promogut per organismes públics.

Més enllà de l’ajuda familiar, per a la majoria de joves la via per accedir a un habitatge és el lloguer. Cada vegada són més els joves que es decanten per aquesta opció: el 2017 el 48,9% dels joves menors de 29 anys vivien de lloguer, mentre que el 2008 eren el 32,3%.

Més enllà de l’ajuda familiar, per a la majoria de joves la via per accedir a un habitatge és el lloguer. Cada vegada són més els joves que es decanten per aquesta opció: el 2017 el 48,9% dels joves menors de 29 anys vivien de lloguer, mentre que el 2008 eren el 32,3%.

No obstant això, és justament en els lloguers on es registren els increments més grans de preus del mercat immobiliari. De fet, és la demanda creixent per part dels joves el que pressiona a l’alça el preu mitjà del lloguer. I, com que proporcionalment hi ha més joves en règim de lloguer que no pas en els altres segments d’edat, és justament aquest col·lectiu el més afectat per l’augment dels preus. Això fa que molts es vegin obligats compartir el lloguer, ja que, com passa amb la compra, la part d’ingressos que un jove ha de destinar a pagar el lloguer és inassumible per a una persona sola. Pel que fa al lloguer inferior al preu de mercat promogut pels organismes públics, és només una part mínima (el 3,3%) que hi accedeix.

El lloguer màxim mensual que hauria de tenir un habitatge perquè el pagament resultés equivalent al 30% del salari mitjà net d’un jove era, el 2017, de 269,51 euros. Però la realitat és que el lloguer mitjà d’un habitatge a Espanya voreja els 800 euros mensuals (Observatori d’Emancipació, 2017).

• La tendència alcista s’accentua, sobretot a les ciutats i comunitats autònomes amb més concentracions urbanes com ara Madrid, Catalunya i les Balears, on provoca importants pujades dels preus per contrast amb altres comunitats menys poblades.
   

Les actuals condicions sociolaborals de la majoria de joves espanyols impedeixen que puguin accedir a un habitatge en propietat. Avui amb prou feines el 27% són propietaris d’un habitatge, la qual cosa representa una caiguda de més de la meitat respecte al percentatge de joves propietaris que hi havia el 2008.

Amb la precarietat laboral i els baixos salaris existents, els joves ho tenen ben difícil per accedir al mercat hipotecari, i això els obliga a endarrerir l’emancipació o bé a accedir a un habitatge de lloguer. Aquesta darrera opció pot estar influint en l’increment del preu mitjà del mercat de lloguer, especialment acusat en algunes comunitats autònomes. També és cada vegada més freqüent l’opció de la cessió gratuïta per part de familiars, una alternativa que creix exponencialment a causa del fet que Espanya té un dels percentatges d’habitatge en propietat més elevats del món.

El problema principal, a curt termini, no és tant la necessitat d’habitatge nou per dedicar-lo a la venda o al lloguer per als joves, com l’establiment de polítiques de rehabilitació i reorientació de l’ús del parc existent, per adequar-lo a les necessitats de la població jove que no té possibilitat d’accés a l’habitatge. Per resoldre l’actual dèficit d’accés a l’habitatge existent, una solució (parcial) podria ser facilitar la sortida al mercat dels habitatges infrautilitzats. Per això cal que els arrendataris tinguin garantida la seguretat jurídica de la propietat que posen en lloguer i la seva rendibilitat. Totes dues garanties no poden anar separades. Si s’asseguren adequadament aquestes condicions, es dinamitzaria el mercat de lloguer i, en equilibrar l’oferta i la demanda, es facilitaria la contenció dels preus. Una oferta pública de lloguer d’habitatge de joves (actualment inexistent) també podria contribuir a alleujar els problemes d’habitatge a Espanya.

Aquest article ha estat adaptat a partir de l'estudi:

G.A. MUÑOZ-FERNÁNDEZ (2017): “Juventud y mercado de la vivienda en España: análisis de la situación”, Revista de Estudios de Juventud, 116.

Altres referències bibliogràfiques:

BANCO DE ESPAÑA (2017): Encuesta Financiera de las Familias (EFF) 2014: métodos, resultados y cambios desde 2011. Artículos analíticos.

COMISIONES OBRERAS (2018): Generación móvil: una radiografía de la juventud y 10 ejes de trabajo.

IDEALISTA (2019): Evolución del precio de la vivienda en alquiler en 2018.

INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (INE): Encuesta de condiciones de vida.

INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA  (INE): Encuesta de población activa. Hogares por régimen de tenencia de la vivienda y edad y sexo de la persona de referencia.

INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA  (INE). Encuesta de población activa. Ocupados a tiempo parcial por motivo de la jornada parcial, sexo y grupo de edad.

MÓDENES, J.A., i LÓPEZ-COLÁS, J. (2014): «Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?», Revista Española de Investigaciones Sociológicas, 148(1).

MUÑOZ-FERNÁNDEZ, G.A., L. SANTOS-ROLDÁN i P. RODRÍGUEZ-GUTIÉRREZ (2016): «El mercado español de la vivienda: aspectos demográficos», Papeles de Población, 22(88).

Observatorio de Emancipación (2018): número 13 (segon trimestre 2016).

PAREJA-EASTAWAY, M., i M.T. SÁNCHEZ-MARTÍNEZ (2011): «El alquiler: una asignatura pendiente de la política de vivienda en España», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, 167.